長期修繕計画の策定業務




■長期修繕計画とは、あらかじめ建物等の維持・保全に必要な予算や修繕サイクル を検討し、長期間(通常は、今後25年)に亘り策定するものです。予算の根拠と なる修繕積立金の積立額なども推計します。
分譲マンションは、さまざまな特徴と耐用年数を併せ持った建築材料の複合体 として構成されており、安全で快適な生活環境を確保するには、それらに対して 定期的な点検、計画的な修繕の実施が必要になります。
そこで建物を構成する各部位の耐用年数を考察し、一定の修繕周期を想定して 適切な時期に修繕を実施するものとして、長期修繕計画を策定します。

■長期修繕計画の策定にあたっては、建物の耐久性に留まらず予算処置・居住性 ・美装性・財産価値等を総合的に判断することが期待されます。
将来に渡って、住まいとしての耐久性などを維持していくためには、
「いつどのような修繕を行なうのか」、さらに、これらの修繕を行なっていくために
「どの程度の費用を要するのか」シュミレーションすることにより、
現行の修繕積立金との相関関係が明らかになります。
修繕資金が捻出できるのかという目安にもなります。

■住宅金融公庫では、中古マンションの借入融資の際に、「優良中古マンション評価 基準」を設けており、計画期間が20年以上の長期修繕計画を建物管理者(管理組合等) が策定していることが、割増融資の要件になっています。
公庫が定める長期修繕計画に明記されなければならない内容は、「外壁補修」 「屋根・屋上補修」「給・排水菅更新・更生」等の修繕予定時期、及び概算工事金額の 明記などです。

■長期修繕計画に設定された時期は、適時見直しを図り、合理的に推進することで、 マンションを良好に維持して行くことになります。
通常、1回目の大規模修繕工事では、外壁や鉄部塗装とバルコニーの防水程度で 済みますが、2回目以降は対象部位は増加し複雑になります。
長期修繕計画の目安がなければ、資金的な手当てや計画的な維持保全が困難になります。