業務内容



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民法570条に定められている、売買などの契約の目的物に瑕疵 (欠陥・不具合)があるとき、売主等に負うべき責任を定めている期間を瑕疵担保期間と言います。
民法570条、566条では、売買契約に基づく瑕疵担保期間は、買い主が「欠陥」を 知った時点から1年以内とされており、何年経過しても発見して1年以内であれば責任を問える法律です。
新築マンションの初期に起こる不具合を瑕疵問題と言います。
近年、瑕疵に関する相談が多くなり組合側のコンサルタントとしてお応えしています。
■新築後の建物は,経年の積み重ねによって,あちこちに 汚れや不具合が現れてきます。
建物だけではなく,そこに住む人達にも高齢化や住み替えによる賃貸化 などの変化が現れます。
はっきり見えるものから外からでは分からない隠れた不具合,元々の建物 の造られ方の問題による不具合予備軍現象まで様々です。
そこで建物の不具合の程度を知るために必要になるのが建物診断です。
■現況建物の仕様の劣化状況に基づき、改善・改良や不可条件を検討し、 性能付加とともに正しい納まりに修正する方法を示すものが「改修設計書」です。
改修仕様の施工手順・要領は通り一遍の内容ではなく、詳細を明確に表現する必要が あります。
仕様書は、施工会社の工事施工指針となり、工事見積発注の配布図書となるものです。
そのため、設計図・仕様書・積算数量調書・予算書がセットになります。
■いくら立派な仕様書があってもそれが適性に施工されなければ 意味がありません。
工事の着工から完成まで、工事関係とは一線を隔した第三者の「監理」によって、 現場の施工状況や材料の品質、主要な使用材料の数量監査、施工手順を監理することになります。
また、改修工事は、新築とは異なりノウハウが全く違います。
建築関係者だから、一級建築士だからと言って誰でも対応できることではありません。
工事監理者として要求されることは、工事業者など特定の利害や癒着関係が第一に 無いことであり、一線を隔すことです。
長期修繕計画とは、あらかじめ建物等の維持・保全に必要な予算や修繕 サイクルを検討し、長期間(通常は、今後25年)に亘り策定するものです。
予算の根拠となる修繕積立金の積立額なども推計します。
分譲マンションは、さまざまな特徴と耐用年数を併せ持った建築材料の複合体として 構成されており、安全で快適な生活環境を確保するには、それらに対して定期的な点検、計画的な 修繕の実施が必要になります。
そこで建物を構成する各部位の耐用年数を考察し、一定の修繕周期を想定して適切な 時期に修繕を実施するものとして、長期修繕計画を策定するものです。